哪些合同条款属于“霸王条款”，消费者可以说“不”呢？

　　《合同行政监督管理办法》第七条规定，经营者与消费者订立合同，不得利用格式条款等方式作出减轻或者免除自身责任的规定。格式条款中不得含有以下内容：

　　①免除或者减轻经营者造成消费者人身伤害依法应当承担的责任；

　　②免除或者减轻经营者因故意或者重大过失造成消费者财产损失依法应当承担的责任；

　　③免除或者减轻经营者对其所提供的商品或者服务依法应当承担的修理、重作、更换、退货、补足商品数量、退还货款和服务费用等责任；

　　④免除或者减轻经营者依法应当承担的违约责任；

　　⑤免除或者减轻经营者根据合同的性质和目的应当履行的协助、通知、保密等义务；

　　⑥其他免除或者减轻经营者自身责任的内容。

　　以下选取部分代表性的物业服务合同“霸王条款”，供经营者和消费者对照参考。

　　霸王条款一：业主应自商品房买卖合同约定的商品房交付之日、业主实际收楼之日（二者以时间在前者为准）起，且不论业主是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费、本协议约定的各项分摊费用。

　　点评意见：《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。该条规定明确了尚未交给物业买受人的物业，服务业服务费由建设单位交纳，不应由业主交纳。开发商与买受人签订了商品房买卖合同，在合同中虽然约定了商品房交付期限，但在履行合同过程中，可能因各种因素导致商品房交付日延期或业主延迟收房。无论何种情况，在业主没有实际收房的情况下，物业服务费应由建设单位交纳。该条款是开发商免除或减轻自身责任、排除买受人权利的不平等格式条款。

　　霸王条款二：业主应按时交纳物业服务费，借故不按时交物业管理服务费、赔偿金（如有）、违约金（如有）的，增收每日千分之三的滞纳金；无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，乙方（物业服务企业）可采取停水、停电、停气等催缴措施。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费，业主负连带责任。

　　点评意见：《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。根据上述法律规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务企业首先可催告业主在合理期限内支付，如业主已在合理期间交纳，物业服务企业不应要求业主支付违约金。如业主在合理期限届满仍未支付的，物业服务企业可以提起诉讼或者申请仲裁，并可以要求业主承担违约责任，但无权采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

　　霸王条款三：业主对承租人、使用人及访客等违反物业管理制度、《业主临时管理规约》和物业服务手册等规范造成的损失、损害承担连带责任。

　　点评意见：《中华人民共和国民法典》第九百四十五条第二款规定，业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人，即业主应履行告知义务。业主出租房屋或者将房屋交由他人使用的，房屋的实际使用人是承租人或使用人，物业服务方可要求房屋承租人、使用人遵守物业管理规定、业主管理规约等，而业主作为出租人，也有义务督促承租人、使用人遵守物业管理的相关规定。但若承租人、使用人及访客违反相关规定规范而造成损失、损害的，承租人、使用人、访客是侵权人，应由侵权人承担相应责任。该条款中未区分业主是否存在过错的情况下直接要求业主对承租人、使用人及访客等造成的损失损害承担连带责任，缺乏法律依据，加重了业主的义务，单方面不当扩张了业主的责任范围。

　　霸王条款四：本物业公司有权自行决定而不需要经过业主或业务委员会确认同意，出租小区建筑区划内的公共场所和公用设施，并将租金收入用于补贴物业管理人员、环卫工人和治安联防队员等费用。

　　点评意见：根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”、第二百八十二条“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”，《物业管理条例》第五十四条“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续”等有关规定，物业服务公司无权自行决定出租物业服务建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用房并占用、处置相关收益。

　　霸王条款五：物业服务企业对本协议项下的车辆管理仅指对车辆行驶、停放秩序的管理，并不承担对车辆的保管义务。物业管理区域内发生的车辆毁损、灭失，财物被盗等财产损失，或人身伤亡事件的，由责任方承担刑事或民事责任，物业服务企业不承担责任。

　　点评意见：《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业服务企业收取业主的车位费，应尽法定或约定的合理管理义务。该条款约定，物业服务企业对于物业管理区域内发生的车辆毁损灭失、财物被盗等财产损失或人身伤亡事件不承担任何合理责任，显然是物业服务企业免除了自身责任和法定义务。

　　霸王条款六：物业服务中心公共健身器材向本小区业主免费开放，建议有心脏病、高血压、糖尿病、哮喘病、重度贫血、旧伤及其他不宜参加剧烈运动人员不要前往使用。凡隐瞒病情在健身过程中发病，或者在使用器材过程中发生其他人身伤害的，本物业公司不负任何责任。

　　点评意见：《中华人民共和国民法典》第九百四十二条第一款规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全；《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。小区公共健身器材一般属于业主共有部分的范畴，物业公司应尽到维修、养护责任，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。物业公司如对健身器材疏于管理，未履行日常维修、养护和及时更换已损坏的器材，采取必要的安全保护措施等义务的，即使使用者隐瞒病情存在过错，物业公司也应对健身器材给业主造成损害依法承担相应赔偿责任。该条款涉嫌免除经营者自身法定责任，加重消费者义务。

　　霸王条款七：本物业管理合同有关条款的最终解释权归本公司所有，本公司有权对合同中涉及的规定、制度、协议等进行最终解释和决定执行。

　　点评意见：根据《合同行政监督管理办法》第八条“经营者与消费者订立合同，不得利用格式条款等方式作出加重消费者责任、排除或者限制消费者权利”的规定，格式条款中不得含有“经营者单方享有解释权或者最终解释权”等内容。该合同条款规定物业管理合同有关条款的最终解释权归物业公司所有，明显违反了法律的强制性规定。

　　霸王条款八：在本协议履行过程中若发生争议，双方应通过协商解决。协商不成的，任意一方应向物业公司所在地（注册地）人民法院提起诉讼。

　　点评意见：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条约定管辖的规定，约定管辖可以选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖。《侵害消费者权益行为处罚办法》第十二条规定，经营者向消费者提供商品或者服务使用格式条款、通知、声明、店堂告示等的，应当以显著方式提请消费者注意与消费者有重大利害关系的内容，并按照消费者的要求予以说明，不得作出含有下列内容的规定：（三）排除或者限制消费者依法投诉、举报、提起诉讼的权利。该条款中物业公司利用拟定格式合同的优势地位，剥夺了消费者选择其他争议解决方式及诉讼管辖法院的权利，属于不平等格式条款。