物业服务涉及千家万户，关系群众切身利益，关乎社会和谐稳定。根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国消费者权益保护法》《合同行政监督管理办法》等法律法规规定，合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定。消费者与物业服务经营者签订《物业管理合同》《物业服务协议》《业主公约》等合同协议时，要特别留意对方是否单方面将不平等格式条款强加给消费者，任意扩大自己的权利，逃避法定的义务，减免自己的责任。物业服务经营者也应当自觉对照上述法律法规规定，主动审查规范其与消费者之间采用的格式条款。

　　以下点评披露常见的物业服务不平等格式条款（俗称“霸王条款”），供经营者和消费者对照参考。

　　物业服务“霸王条款”之一：本物业公司有权自行决定而不需要经过业主或业务委员会确认同意，出租小区建筑区划内的公共场所和公用设施，并将租金收入用于补贴物业管理人员、环卫工人和治安联防队员等费用。

　　点评意见：根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”、第二百八十二条“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”，《物业管理条例》第五十四条“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续”等有关规定，物业服务公司无权自行决定出租物业服务建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用房并占用、处置相关收益。

　　物业服务“霸王条款”之二：对拖欠未交物业管理费六个月以上的住户，本物业公司有权采取停水、停电、停气、停网等措施。

　　点评意见：根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费”的规定，即使双方在物业服务合同中约定物业公司在业主欠费情况下有权停水、停电等措施，这种约定也因违反法律规定而归于无效。水、电、气、热等资源供应属于公共服务领域，而物业公司并非这类公共服务的提供者，尽管有时出于便利管理需要被授权代收相关费用，但其与业主之间并不存在实际的供水、供电合同关系，因此物业公司无权滥用停水、停电、停气等措施实现自身的催收目的。

　　物业服务“霸王条款”之三：物业服务企业对本协议项下的车辆管理仅指对车辆行驶、停放秩序的管理，并不承担对车辆的保管义务。物业管理区域内发生的车辆毁损、灭失，财物被盗等财产损失，或人身伤亡事件的，由责任方承担刑事或民事责任，物业服务企业不承担责任。

　　点评意见：《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业服务企业收取业主的车位费，应尽法定或约定的合理管理义务。该条款约定，物业服务企业对于物业管理区域内发生的车辆毁损灭失、财物被盗等财产损失或人身伤亡事件不承担任何合理责任，显然是物业服务企业免除了自身责任和法定义务。

　　物业服务“霸王条款”之四：业主对承租人、使用人及访客等违反物业管理制度、《临时管理规约》和《业主手册》等造成的损失、损害承担连带民事责任。

　　点评意见：承租人、使用人及访客等造成的损失、损害，属于侵权或违约法律关系，应当依照《中华人民共和国民法典》或其他相关法律法规的规定处理。“连带责任”的承担系由法定产生。物业服务企业在该条款中未区分业主是否存在过错的情况下直接要求业主对承租人、使用人及访客等造成的损失损害承担连带责任，缺乏法律依据，加重了业主的义务，单方面不当扩张了业主的责任范围。

　　物业服务“霸王条款”之五：本物业管理合同有关条款的最终解释权归本公司所有，本公司有权对合同中涉及的规定、制度、协议等进行最终解释和决定执行。

　　点评意见：根据《合同行政监督管理办法》第八条“经营者与消费者订立合同，不得利用格式条款等方式作出加重消费者责任、排除或者限制消费者权利”的规定，格式条款中不得含有“经营者单方享有解释权或者最终解释权”等内容。该合同条款规定物业管理合同有关条款的最终解释权归物业公司所有，明显违反了法律的强制性规定。